Immobilienkauf: Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt die “Beziehung” zwischen dem Verkäufer (z.B. einem Bauträger) – und dem Käufer der Immobilie. Dieses Dokument enthält u.a. folgende Inhalte und Regelungen:

1. Angaben dazu, wer kauft und wer verkauft.

2. Erläuterung zum Grundbuchstand

In Abteilung I des Grundbuches sind die Eigentumsverhältnisse dokumentiert. In der Regel ist der Verkäufer der Eigentümer der Immobilie. An dessen Stelle wird dann im Laufe des Kaufprozesses der Käufer eingetragen – zunächst durch eine Vormerkung, später dann als Eigentümer.

In Abteilung II des Grundbuches sind die sog. Grunddienstbarkeiten aufgeführt. Darunter fallen vor allen Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen (Gas- und Wasserwerke), es können dort aber auch andere Dienstbarkeiten wie z.B. Betretungs- oder Wegerechte festgelegt sein. Die Grunddienstbarkeiten werden in der Regel vom Käufer übernommen

In Abteilung III des Grundbuches sind die auf der Immobilie liegenden Belastungen seitens der Gläubiger (z.B. Banken) eingetragen. Für den Käufer ist es wichtig, sicherzustellen, dass er die dort ggf. eingetragenen Schulden des Verkäufers nicht übernehmen muss. Normalerweise wird dies bereits im Kaufvertrag dokumentiert, indem festgelegt wird, dass die bestehenden Grundpfandrechte spätestens mit der Eigentumsumschreibung auf den Käufer zu löschen sind.

3. Hinweise zur Teilungserklärung und Baubeschreibung

Es wird auf die Teilungserklärung als eine der wesentlichen Vertragsgrundlagen hingewiesen. Da diese Urkunde den Käufern bereits vorab ausgehändigt worden ist, verzichtet der Notar häufig auf erneutes Vorlesen der Teilungserklärung.

Es wird auf die Baubeschreibung / Grundlagenurkunde als eine der Vertragsgrundlagen Bezug genommen. Da dieses Schriftstück den Käufern bereits vorab ausgehändigt worden ist, verzichtet der Notar i.d.R. auf erneutes Vorlesen dieser Urkunde.

4. Kaufobjekt

Unerlässlicher Bestandteil eines jeden Kaufvertrages sind genaue Angaben über das Objekt der „Begierde“ selbst. Dazu gehören neben der Anschrift und der exakten Bezeichnung des Kaufgegenstands (Wohnungsnummer) auch zusätzlich erworbenes Teileigentum und Sondernutzungsrechte (z.B. einen Stellplatz).

5. Kaufpreis

Ohne die Festlegung des Kaufpreises im Vertrag geht gar nichts. Er wird in der Regel in einem Betrag, manchmal auch als Summe aus den Kaufpreisen für das Wohnungseigentum (die Wohnung selber) und das Teileigentum (Stellplatz) angeben. Käufer sollten darauf achten, dass der genannte Kaufpreis als Festpreis (inkl. Umsatzsteuer) vereinbart wird, der Nachforderungen seitens des Bauträgers ausschließt.

Bei Denkmalschutz- oder Sanierungsprojekten wird ergänzend noch in Prozent und Euro angegeben, wie hoch der Kaufpreisanteil für das Grundstück (steuerneutral), die vorhandene Altbausubstanz (AfA 2,5%) und den Sanierungs-/Modernisierungsanteil (AfA 100 % über 12 Jahre für Kapitalanleger bzw. AfA 90 % über 10 Jahre für Eigennutzer) ist.

Hingewiesen wird in der Regel darauf, dass bestimmte Kosten im Kaufpreis nicht enthalten sind, darunter fallen z.B. die Erwerbsnebenkosten (Honorare des Notars, Gebühren für die Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer) und die Finanzierungs- bzw. Zwischenfinanzierungskosten.

6. Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird nach der sog. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Raten gezahlt. Der MaBV ist im weitesten Sinne ein Verbraucherschutzgesetz, dass verhindern soll, dass der Bauträger Zahlungen einfordert, für die er die entsprechende Leistung noch nicht erbracht hat. Die jeweiligen Abschlagszahlungen orientieren sich am Baufortschritt, ihre Fälligkeit und Höhe (in % des Kaufpreises) ist im Kaufvertrag aufgeführt. Über den ordnungsgemäßen Abruf der Kaufpreisraten durch den Bauträger wacht der Notar. Vor der ersten Abforderung müssen einige Bedingungen erfüllt sein, die der Sicherheit des Käufers dienen (wie z.B. Eintrag der Auflassungsvormerkung im Grundbuch).

7. Bauverpflichtung und Fertigstellungstermine

Verpflichtung des Verkäufers, den Vertragsgegenstand nach Plan und Baubeschreibung zu bauen bzw. zu sanieren. Im Rahmen der Bauverpflichtung werden auch die Fertigstellungstermine angegeben. Dabei wird in der Regel zwischen „Bezugsfertigkeit“ und „vollständiger Fertigstellung“ unterschieden. Dies ist auch aus steuerlicher Sicht wichtig: Die AfA kann bereits im Jahr der „Bezugsfertigkeit“ erstmalig in Anspruch genommen werden.

8. Auflassung

Mit dem Abschluss des Kaufvertrages verpflichten sich beide Vertragsparteien, die Auflassung zu erklären. Der Begriff klingt etwas merkwürdig, seine Bedeutung lässt sich aber gut aus dem Altgermanischen Recht heraus erklären: Da es damals keine Notare gab, ließ man bei einem Kauf einfach die Tür auf. Der Verkäufer, ging, nachdem er den Kaufpreis erhalten hatte, mit dem Beutel voller Geld durch die offene Tür hinaus, der Käufer dann als neuer Eigentümer hinein. Wichtig: Ohne diese Erklärung wird der Käufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, sie ist also essentieller Bestandteil jedes Kaufvertrages.

9. Abnahme und Besitzübergang

In diesem Teil des Kaufvertrages wird geregelt, wie und wann die Abnahme der fertiggestellten Immobilie durch den Käufer erfolgt. Mit der Abnahme der „bezugsfertigen Immobilie“ geht diese in der Regel mit allen Rechten (Nutzung, Mieteinnahmen) und Pflichten (Steuerzahlungen, Versicherungsprämien, Haftung) in den Besitz des Käufers über – wenn der seine fälligen Kaufpreisraten bis dahin brav gezahlt hat. Der Abnahmetermin ist für die steuerliche Behandlung von Bedeutung, denn in dem Jahr, in dem „Nutzen und Lasten“ auf ihn übergehen, kann der Käufer zum ersten Mal abschreiben (AfA).

10. Mängel

Es wird geregelt, was bei Mängeln zu passieren hat. Käufer erhalten mindestens fünf Jahre Gewährleistung für Mängel am Bauwerk sowie alle dazugehörigen Planungs- und Überwachungsarbeiten – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Manche Bauträger gehen sogar darüber hinaus und verlängern die Gewährleistung auf 10 Jahre.

11. Vollmachten

Manchmal ist es notwendig, Änderung in der Bauplanung und Bauausführung vorzunehmen. Damit Käufer und Verkäufer dann nicht wegen jeder „Kleinigkeit“ wieder vor dem Notar erscheinen müssen (und Kosten produzieren), erteilt der Käufer dem Verkäufer eine Vollmacht, bestimmte, genau beschriebene Änderungen durchführen zu können. Diese sog. Durchführungsvollmacht ist Bestandteil nahezu jedes Kaufvertrages.
Gleiches gilt für die Vorbelastungsvollmacht. Eine herrliche Wortschöpfung, hinter der sich aber nur das Recht des Käufer verbirgt, etwas verpfänden zu dürfen (an die finanzierende Bank), was ihm noch gar nicht gehört. Beide Vollmachten übt in der Praxis der Notar aus.