„Betongold“ – wenn es um den Erwerb von Immobilien geht, untermalen Fachmagazine, Banker, Bauträger und Makler ihre Angebote gerne mit diesem beeindruckenden, Sicherheit suggerierenden Begriff. Als Sachwertanlage gilt eine Investition in eine Wohnimmobilie allgemein als wertstabil und inflationsgeschützt. Aber: stimmt das denn auch?
Lage, Lage…
Eigentlich weiß es jeder. Nichts ist entscheidender für die Wertentwicklung einer Wohnimmobilie als der Ort, an dem sie sich befindet. Denn eine Immobilie ist eben an ihren Standort gebunden – unverrückbar sozusagen, Zustand oder Ausstattung einer Wohnung oder eines Hauses lassen sich dagegen jederzeit verbessern oder modernisieren. Lagen mit guten Perspektiven sind dort zu finden, wo die Wirtschaft boomt und die Lebensbedingungen attraktiv sind. Kurz: Da, wo die Menschen hinziehen, wo sie wohnen und leben wollen. Das ist vor allem in und um die großen Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg und entlang der Rheinschiene (Köln, Düsseldorf, Frankfurt) der Fall. Dort wird die Kaufkraft weiter wachsen, der Bedarf an Wohnraum zunehmen, Mieten werden steigen und Immobilien an Wert gewinnen – auch wenn das Preisniveau schon jetzt recht hoch erscheint.
Außerhalb dieser großen und einiger nachgeordneter, kleinerer Wachstumszentren aber, insbesondere in ländlichen Gebieten, nimmt dagegen schon heute die Nachfrage nach Wohnraum ab. Die demographische Entwicklung in den nächsten Jahrzehnten wird diesen Trend weiter verstärken. In solchen Regionen werden Mieten und Verkaufserlöse für Wohnungen oder Häuser bestenfalls stagnieren – wenn man denn überhaupt einen Mieter oder Käufer findet. Unter solchen Bedingungen wird selbst ein Inflationsausgleich kaum noch zu erwirtschaften sein.
… und nochmals Lage
Für eine langfristig sichere und ertragreiche Immobilieninvestition reicht es aber nicht, die richtige Region, die richtige Stadt auszuwählen. Es kommt auch auf das richtige Viertel, auf die richtige Straße und manchmal sogar auf die richtige Seite der Straße an.
Vielversprechend sind Quartiere, die (aller Voraussicht nach) auch künftig eine so hohe Wohn- und Lebensqualität bieten, dass Menschen noch dorthin ziehen wollen und die Zahl der Haushalte weiter zunimmt. Wenn der Nachfragezuwachs dann noch mit steigendem durchschnittlichen Haushaltseinkommen der Bevölkerung einhergeht – perfekt! Die trendigsten Kieze sind nicht unbedingt auch die attraktivsten für eine Immobilieninvestition. Im Gegenteil. Oftmals sind eher „bürgerliche“ oder „konservativ“ erscheinende Gegenden für einen Investor die bessere Wahl. Denn viele Menschen ziehen solche „normalen, ruhigeren“ Ortsteile zum Leben und Wohnen den hippen Szenevierteln vor. Meistens ist auch die Bevölkerungs- und Preisentwicklung viel konstanter als in den In-Quartieren, wo Miet- und Kaufpreise deutlich stärkeren Schwankungen unterworfen sind.
Nie außer Acht zu lassen bei der Beurteilung einer Wohnimmobilie: Welche Infrastruktur gibt es in der Umgebung? Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die fußläufig zu erreichen sind sowie gute Verkehrsanbindungen sind Standortvorteile, die sich meist in Heller und Pfennig auszahlen.
Langfristig sind in den Metropolregionen in guten und sehr guten Wohnlagen höhere Wiederverkaufspreise für Immobilien zu erwarten – wenn denn nicht überteuert eingekauft wird und die oben beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind. Es muss also nicht immer die absolute Top-Lage sein.
Größe, Art und Ausstattung
Lage ist also wichtig, aber längst nicht alles. Es kommt auch auf Größe, Ambiente und Ausstattung der Wohnung/des Hauses an. Hier steigen die Ansprüche stetig. Die Menschen möchten in hellen und großzügig geschnittenen Wohnungen leben. Studenten ausgenommen – wer will heutzutage in einem 35-Quadratmeter-Ein-Raum-Mini-Appartement hausen? Dagegen ist eine intelligent aufgeteilte Drei-Raum-Wohnung mit 70 oder 80 Quadratmetern Fläche immer gefragt – bei Mietern oder Käufern, die dann selbst hier einziehen wollen. Leicht kann der Investor die Attraktivität einer Wohnimmobilie mit einer Frage abschätzen: „Kann ich mir vorstellen, hier selber einzuziehen, wenn ich zur anvisierten Zielgruppe von Mietern oder Käufern zur Eigennutzung gehören würde?“ – Wenn ja, geht es wahrscheinlich nicht nur ihm, sondern auch anderen Menschen so.
Baulicher Zustand
Jeder Gebrauchsgegenstand nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Je länger und intensiver die Nutzung, desto größer der Verschleiß. Das gilt natürlich auch für Wohnimmobilien. Deswegen darf der Eigentümer einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses auch bestimmte Abschreibungen für die Abnutzung (AfA) vornehmen. Das bedeutet aber auch: jede Immobilie verliert nach Fertigstellung oder Sanierung erst einmal an Wert. Diesem Wertverlust lässt sich entgegenwirken, indem die Wohnung oder das Haus regelmäßig durch Renovierung, Modernisierung und sonstige „werterhaltende Maßnahmen“ wieder „auf Vordermann“ gebracht wird. Das kostet Geld.
Erwerber einer Eigentumswohnung sollten daher nicht nur darauf achten, dass eine erfahrene Hausverwaltung mit der Pflege der Immobilie beauftragt wird, sondern auch, dass die Instandhaltungsrücklage von Beginn an ausreichend hoch bemessen ist. Bei frisch kernsanierten Gebäuden oder Neubauten sind mindestens 50 Cent pro Quadratmeter und Monat anzusetzen, bei älteren Objekten entsprechend mehr. Besitzer eines selbstverwalteten Ein- oder Mehrfamilienhauses müssen sich in Eigenregie um die Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten kümmern und die dafür anfallenden Kosten einkalkulieren. Für alle gilt: nur wenn der bauliche Zustand der Immobilie in nahezu neuwertigem Zustand gehalten wird, sind überdurchschnittliche Mieterträge und Wiederverkaufspreise zu erzielen.
Fazit
„Betongold“ garantiert dem Kapitalanleger nicht per se Stabilität und Wertzuwachs. Nur wer bei Auswahl und Unterhalt seiner Immobilie die folgenden Kriterien berücksichtigt, wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit über einen gestiegenen Wiederverkaufswert seiner Wohnung oder seines Hauses freuen dürfen:
1.) Guter regionaler Standort (Makro-Lage): Bevorzugt in Metropolregionen mit günstigen Prognosen für die zukünftige Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung.
2.) Gute bis sehr gute lokale Lage (Mikro-Lage): Viertel mit guter Infrastruktur, die aller Voraussicht nach auch zukünftig als Wohnquartier begehrt sein werden.
3.) Zeitgemäße Ausführung, Größe und Ausstattung: Bauqualität, Grundriss und Wohnkomfort, die für möglichst viele Menschen aus der anvisierten Zielgruppe attraktiv sind.
4.) Aktive Werterhaltung: Gewährleistung einer angemessenen Pflege und Bewirtschaftung der Immobilie, z.B. durch Wahl einer erfahrenen Hausverwaltung.